:: صفحه‌ی اول     :: درباره‌ی ما     :: تماس با ما
شنبه، ۳ فروردين ۱۳۹۸
:: English Section
P گزارش
زندگي جديد در كالبد ادارات قديمي سانفرانسيسكو

Elham Alavizadeh الهام علوی‌زادهاین روز ها ساختمانهای اداری تاریخی به عنوان یك موضوع داغ، البته نه برای مستاجران اداری، مطرح هستند. كمبود مسكن شهری، هزینه های پایین رهن و بازار ضعیف اجاره اداره، منجر به ایجاد موج تغییراتی شده است كه در پی آن ساختمانهای اداری مركز شهر، زندگی جدیدی در قالب آپارتمانهای لوكس پیدا می كنند.
سانفرانسیسكو یك مثال خوب در این مورد است. سرعت خالی شدن ادارات شهر از 2% در سال 2000به بالغ بر 20% در سال 2002 رسید.در حالیكه بازار اداره به طور مداوم بهتر می شد و به گفته« گراب و ایلز» Grubb&Ellis تخلیه ها حدود 5/18% برای ربع دوم سال 2005 بود، كمبود مسكن مقاومت ساختمانهای اداری درجه دو و سه را در مقابل این تغییرات غیر ممكن كرد.

333 Grant Avenue, San Francisco (Coxhead and Coxhead, 1908): a landmark phone company building converted to residential condominiums in the city’s central business district – Huntsman Architectural Group<br />
این ساختمانها نمی توانند با انعطاف پذیری و گستردگی طبقات ساختمانهای اداری درجه یك رقابت كنندو صرف زمان برای احیای دوباره این بناها برای كاربری اداری(5 تا 10 سال بر اساس برخی تخمین ها) از نظر مالی منطقی نمی باشد. در ضمن، قیمت خانه در چند سال گذشته به قدری بالا رفته كه با هزینه تبدیل اداره به مجتمع مسكونی برابر است. بیش از 12 پروژه تبدیلی هم اكنون در مركز شهر سانفرانسیسكو در حال انجام است و دیگر مراكز شهری كشور هم تمایل مشابهی برای انجام چنین پروژه هایی دارند.
تغییر عملکرد و دگرگونی ساختمانهای تاریخی تنها مستلزم تغییر کاربری اداری به مکانهای مناسب برای زندگی مسکونی نیست، بلکه نشان دادن و تاکید بر مالکان قبلی ساختمان كه تغییراتی در آن داده اند، لازم و ضروری است.
یکی از اولین نمونه های تبدیلی در مرکز شهر سانفر انسیسکو، کمپانی سابق تلفن در شماره 333 خیابان «گرانت» بین خیابانهای «ساتر» و «باش» طراحی شده توسط (Coxhead and Coxhead) و ساخته شده به سال 1908 بود. ویژگیهای ساختاری بنا شامل یک سرسرای سنگی، سقفهای گچی دست نخورده و طبقه بالا با ارتفاع مضاعف (که زمانی قفسه های بزرگ مرکز تلفن خودکار را در خود جای می داد)بود.استراتژی طراحی توسط گروه معماری «هانتسمن» وفادار ماندن به بافت تاریخی بنا و در عین حال نشان دادن کاربری مدرن آن بود.
74 New Montgomery, San Francisco (Reid Brothers Architects, 1914): originally headquarters for San Francisco Call newspaper; conversion will include four new penthouse units and a roof deck - Huntsman Architectural Group
قسمت بیرونی بنا با دقت کامل به حالت اصلی و با شکوه خود حفظ شد. در قسمت داخلی تا جایی که ممکن بود آجراصل، سنگ ماسه ، فولاد و بتن با ظاهر اصلی خود وبرای یاد آوری تاریخچه بنا بدون پوشش گذاشته شدند.فضاهای داخلی واحد و فضاهای عمومی، نشانگر یک اقدام معاصر در این ساختمان بودند.
نمونه دیگر«74New Montgomery»، یک ساختمان اداری نیمه بلند،ساخته شده در سال 1914 توسط شرکت معماری برادران «Reid » است.این بنا در اصل به عنوان اداره مرکزی روزنامه «کال سانفرانسیسکو» ساخته شده و دارای دو نمای مشابه است. زمانی که «هانتسمن» بازسازی آن را در سال 2006 کامل کند، بیش از 100اقامتگاه ، شامل چهار واحد پنت هاوسی جدیدد و یک طبقه پشت بام، در آن جای خواهند گرفت. پروژه در برگیرنده تعمیر اساسی و بازسازی کامل فضای داخلی ساختمان است و مانند شماره 333 خیابان «گراند» دارای مشخصه فضای داخلی معاصر در کنتراست با نمای بیرونی تاریخی خواهد بود.
كاندیدهای بعدی برای تغییر چند اثر معماری مشهور هستند. در شیكاگو ساختمان «پالمو لیو» (1929:هولابرد و روت) در شماره 919 خیابان میشیگان شمالی، به عنوان نمونه ای از دوره آرت دكو، دستخوش تغییراتی برای تبدیل به 103 واحد مسكونی لوكس ، طراحی شده توسط «بوت هانسن»، خواهد شد. و همچنین بنایی مربوط به دهه بیست، ساختمان «استراس» (كه بعدا به عنوان مركز بریتانیكا شناخته شد)در شماره 310 خیابان میشیگان جنوبی (1924:گراهام،اندرسون،پروست و وایت) تا سال 2007 تبدیل به برج مترو پولیتن با 245 واحد خواهد شد كه توسط «پاپجورج و هیمس» طراحی شده و دارای هرم پلكانی مشخص و یك علامت آبی در نوك خود است.
Palmolive Building, Chicago (Holabird & Root, 1929): undergoing conversion into 103 luxury condominiums – Booth Hansen<br />
تبدیل كاربری چنین ساختمانهایی می تواند تاثیر قابل توجهی بر بازار اداره داشته باشد. در فورت ورث در تگزاس بازار اداره به اندازه ای قوی است كه فضای اداری درجه دو در مركز شهر، بیش از 95% استیجاری است. بخشی از علت این امر خارج شدن درصد چشمگیری از فضای فضای درجه دو از دست بازار در سالهای اخیر و اختصاص دادن آن برای كاربری مسكونی است. بزرگترین این نمونه ها، مركز« چارلز تندی» با یك میلیون فوت مربع مساحت واقع در خیابانهای دوم و تراكمن است. صا حبان فعلی این مركز كه در سابق دفتر مركزی رادیو شاك بود،در سال 2004 آن را از بازار اداره كنار گذاشتند و در حال برنامه ریزی برای تبدیل حد اقل یكی از برجهای دوره 1970 این محل به كاربری مسكونی هستند.
تعدادی از پروژه های جاری تبدیل اداره به آپارتمان در مركز فورت ورث شامل ساختمانهای تاریخی است.
ساختمان «نیل پ. اندرسون» با 101 هزار فوت مربع مساحت در شماره 411 خیابان هفتم غربی به عنوان یك بنای 11 طبقه (1921:سانگوینت و استاتس) برای تبدیل به 60 مجتمع مسكونی انتخاب شده است.
شعبه مرکزی سابق کمپانی نخ «نیل پ. اندرسون» یك فضای اداری درجه سه است و کل طبقه ی یازدهم که به عنوان نمایشگاه عرضه نخ، همراه با هفت نور گیر سقفی بزرگ طراحی شده بود، تبدیل به واحد پنت هاوس خواهد شد و ساختمان دوازده طبقه ترمینال راه آهن «تگزاس- آرام» به سبک «آرت دکو» در خیابان «لانکستر غربی» و تراکمارتون (1931:وایت سی. هدریک و هرمن کوپ) سرانجام 130 آپارتمان را در طبقات بالای خود جای خواهد داد.
پروژه دوم 8/2 میلیون دلار از بخش هزینه های توسعه مالیات دریافت کرد و به عنوان قسمتی از پروژه تجدید حیات و بازسازی چهارده میلیون دلاری خیابان لانکستر محسوب می شود.
در کنار موفقیت تبدیل کاربری اداره، تغییرات صنعت هتل داری نیز در این زمینه قابل توجه است. در سانفرانسیسکو، دو هتل «فایرمونت» و هتل قصر در حال تغییر برخی از اتاقهایشان به واحدهای آپارتمانی هستند. هتل «فایر مونت» (نوب هیل، 1906) یکی از بناهای بر جسته تاریخی شهر است ،اگر چه اتاقهای مورد نظر برای تبدیل در طبقه بیست و نهم که بعداً در سال 1961 به بنا اضافه شده و قابل تشخیص از بنای اولیه نیست، قرار دارند.
شکل فعلی هتل قصر که درست كنار قرار گرفته است در 1909 افتتاح شد.
اگر چه هنوز کاربری خاصی برای آن در نظر گرفته نشده است. رئیس هیات ناظران شهری قانونی مبنی بر ممنوعیت تبدیل هتل ها به واحد های آپارتمانی مطرح کرده و علت آن را بیکاری کارکنان هتل ها در اثر این تغییر کاربری اعلام کرده است.
Neil P. Anderson Building, Fort Worth (Sanguinet & Staats, 1921): slated for conversion into 60 condominiums – Corgan Associates
در حالی که پروژه «فایرمونت» تنها شامل تبدیل 60 اتاق است ، موضوع به خاطر نگرانیهای موجود در مورد کارکنان هتل بحث انگیز شده و مذاکرات قرارداد بین اتحادیه هتل و چهارده هتل شهر از آگوست 2004 دچار وقفه شده است. در آگوست 2005، هیات ناظران به یک قانون توافقی رای داد که بر اساس آن یک مهلت 18 ماهه به این پروژه برای انجام مطالعه اقتصادی داده شد.
طرح دیگر برای ساختمانهای اداری تبدیل شدن به واحدهای مسكونی موقتی است.
ساختمان «کرونیکل» که بنای اولیه آن توسط« برنهام و روت »طراحی و در سال 1889 ساخته شد (بازسازی توسط ویلیس پولک ، پس از زلزله 1906) یکی از بهترین ساختمانهای تاریخی محافظت شده در سانفرانسیکو است. در دهه ی 1960 ، یک پوسته از جنس چینی لعابدار روی نمای قدیمی کار شده با آجر و ماسه سنگ به منظور مدرنیزه کردن بنا، نصب شد. پروژه تبدیل کنونی (معمار: چارلز بلوسیز ، AIA و متخصص حفاظت: پیچ و تارنبول) پوسته مدرن را حذف کرده و نمای شاخص بنا را با اضافه کردن هشت طبقه جدید به بالای ساختار حفظ می کند.
زمانی که این پروژه تکمیل شود دارای هر دو نوع واحد فروشی و واحدهای موقت خواهد بود.
البته در پی این روند، بازار واحد مسكونی نزدیک به اشباع شدن است. در سانفرانسیسکو، ساختن برج میلینیوم در شماره 301 خیابان «میسیون» بایک بلوک فاصله از مرز بخش مالی، به منظور اضافه کردن 420 واحد بزرگ به میزان مسكن شهری در حال شروع است.
فقط با فاصله سه بلوک از مرز محدوده ی بخش مالی ، یک برج مجلل 656 واحدی در شماره 300 خیابان اسپیر در حال ساخته شدن است که در سال 2007 تکمیل خواهد شد.
St. Regis Hotel & Residences, San Francisco – Skidmore, Owings & Merrill</p>

<p>
علاوه بر اینها برج 100 واحدی «سنت رجبیس» ( اسکید مور،اوئینگزومریل) در خیابان میسیون و چند صدمجتمع مسكونی جدید در همسایگی خلیج میسیون قابل ذکر است. در حالی که ساختمانهای اداری قدیمی تغییر عملکرد یافته و زندگی واقعی مركز شهری و جاذبه تاریخی آن را نشان می دهند، یك عامل محدود كننده وجود دارد: عرضه ساختمانهای اداری تاریخی كه به آسانی قابل تغییر باشند.
باید توجه داشت كه قیمت پایین رهن همیشگی نخواهد بود و یك افزایش چشمگیر قیمت می تواند مانعی برای توسعه همه جانبه واحد های آپارتمان باشد.
البته همانطور که Trevor Boddy در« آخرین طبقه بندی مركز شهری ونكور : چگونه خانه اولیه تبدیل به واحد آپارتمانی شد؟»بیان می كندخطر بوجود آمدن مسكن مرکز شهری بیش از اندازه این است که می تواند منجر به یک کسری فضای اداری و همچنین سود مالیاتی کمتر شود.یکی از مسائل مورد بررسی سانفرانسیسکو در اربتاط با چگونگی تبدیل هتل به آپارتمان، تفاوت بین مالیتهای تملک واحد مسکونی و در آمد ناشی از مالیات اتاق هتل در موراد مشابه خواهد بود.
گر چه سانفرانسیسکو فضای اداری بزرگتری را در مرکز خود نسبت به ونکور دارد، طراحان شهری باید با یک تحقیق و رسیدگی کامل به چگونگی تاثیر گرایش تبدیل هتل به آپارتمان ، بر مالیات بر تملک ها بپردازند.
در نهایت ، تبدیل عملکرد این ساختمانها نتیجه یک بازار قوی مسکونی و بازار ضعیف اداری است. شهرها و مسئولان به ارزشهای آثار تاریخی پی برده اند و در حال متناسب کردن آنها با زندگی اقتصادی مراکز تجاری شهری هستند. با وجود بازار ضعیف اداری و تمایل رو به رشد برای زندگی در مرکز شهر ، به نظر می رسد پروژه هایی که دارای مشخصه های بارز معماری هستند در اولویت قرار دارند. حتی اگر بازار مسکن مرکز شهر اشباع شود، شانس زندگی در یک اثر تاریخی به عنوان یک مزیت در نظر خریداران خواهد بود.

پینوشت:
© ArchNewsNow.com

P تبلیغات
دانشگاه آزاد اسلامی واحد امارات در رشته کارشناسی ارشد شهرسازی دانشجو می پذیرد
 مسترکلاس تخصصی ژورنالیسم در حوزه شهر و معماری